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10月北京商品住宅成交量降4成多 降温或至明年4月
2016-11-07     来源:北京晚报     
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  距离“9·30新政”公布至今已满一个月,北京楼市在这30多天的时间里,经历了从火热、观望到降温的态势。

  从多家机构的统计数据不难看出,新政对楼市的抑制作用已经明显显现:新房价格涨幅受到限制,二手房价格出现平稳。伴随着购房者预期的转向,在业内看来,从现在起到明年春节前后,市场将继续维持降温状态。

  新房二手房成交双降

  “9·30新政”的效应不出所料地表现在新房、二手房的网签量上。

  据亚豪机构统计数据显示,10月(截至30日),北京商品住宅(不含保障房及自住房)共成交8508套,环比上月减少41%,这一成交量也创造了近5个月的新低。与此同时,10月北京商品住宅成交均价为35449元/平方米,环比下滑3%。

  伟业我爱我家的数据显示,10月除了自住型商品房外,各类新房的交易量均出现下滑。截至29日,公寓类产品在10月的交易量为5100套,普通住宅成交2367套,较9月全月分别下降了43.3%和48.8%;自住型商品房交易量有所增长,成交470套,环比9月全月增加39.1%。

  另一方面,二手房成交也表现出降温趋势。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,10月(截至29日),北京全市二手住宅共网签19291套,较9月同期下降了30.1%,10月全月网签量从9月的3万余套跌至两万套左右。二手房房价方面,10月份北京二手房房价明显企稳,业主方涨价现象不再,部分着急卖房置换或着急用钱的业主开始主动调低报价。

  供应量缩水

  成交量萎缩的同时,10月北京楼市供应量也在萎缩。

  根据机构统计,从今年春节后正常的销售季以来,北京住宅市场月开盘量基本维持在30盘左右,这个“银十”显得十分冷清。机构数据显示,新政之后的10月份北京住宅市场仅有9个项目取得预售许可,新增预售2965套,环比减少64%,这一供应量也创造了除春节所在的2月份之外的月度新低,供应的不足也使得10月的成交难以为继。

  而需求萎靡不振,更令开发商推盘意愿陷入空前低迷,11月预期入市的项目量也仅在10个左右。而之后的12月、1月、2月,进入元旦-春节长假期间,也是传统的销售淡季,大量项目也将纷纷封盘过冬。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,此轮大范围的收紧调控之后,不管是首付提升带来的购房压力的骤增,还是未来供地增多带来的市场预期的改变,都使得短期内购房意愿出现停滞。

  郭毅表示,对房企来说,一方面要重新进行有效客户的筛选,另一方面也忧虑推盘价格的市场接受度,多重的不确定性使得房企的入市意愿减弱,因此也造成了10月、11月连续两个月仅有10余项目开盘的供应低迷现象。

  北京亦庄一项目营销人员告诉记者,最近确实有部分客户因为资金原因暂缓购房计划。“但是项目前期积累了人气,暂时不用太担心蓄客”。不过,部分高价项目因为拿不到预售证而无法开盘,令不少项目感到了不小的压力。

  土地市场疯抢不再

  供需双降的同时,最近的土地市场也表现出降温态势。

  11月2日,北京土地市场迎来新政后的第二拍。此次出让的是公租房与自住房地块,现场经过9轮举牌后,中铁以21.5亿元竞得。

  在素来“僧多粥少”的北京土地市场上,9轮举牌即结束的情况并不多见。据了解,中铁竞得的是“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0146地块R2二类居住用地(配建公共租赁住房),规划总建面为91049平方米。其中,公租房36000平方米,自住房55049平方米。预计可以回款26.467亿元。该地块也是落实北京市“9·30新政”的首批“限房价、竞地价”试点地块之一。

  业内人士普遍认为,“9·30新政”之后,北京楼市成交量明显下滑,供应量锐减,今年四季度甚至明年的销售额下滑已成定局。与此同时,“控地价、限房价”的土地政策直接打击开发商们拿高价地的预期和积极性。

  实际上,不仅是在北京,全国多个热点城市的土地市场也出现了不同程度降温。中原地产统计数据显示,相比调控前市场火爆的8月、9月,高价地数量明显减少。10月份累计10亿元以上的地块中,溢价率超过100%的有17宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。而8月和9月10亿元以上的地块中,溢价率超过100%的分别为46宗和50宗,且高价地块基本集中在少数几个城市。

  降温或延续到明年4月

  市场降温背后,更是购房者预期的变化。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析,新政之后市场中的需求开始出现分化,一小部分之前已经锁定意向房源,或是出于结婚、子女就学等特定原因急需购房的群体,仍然在继续购房。而另外一大部分需求并不迫切的群体则开始选择观望,在这其中,一些需要“卖旧买新”涉及连环单交易的改善性需求,由于在“卖旧”环节难以在预期价位出让,也使得其“买新”的置业计划被迫延期。

  据我爱我家反馈的数据显示,10月份北京二手房实际买卖合同签订量大幅减少,这说明受新政影响,更多的尚在找房的客户陷入观望,延迟了购房计划。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,受此影响,11月份网签量还将继续大幅回落。而10月份北京二手房价格明显企稳,业主端涨价现象不再,部分着急卖房置换或着急用钱的业主开始主动调低报价,预计11月份北京部分前期房价涨幅过快区域的房价,以及大户型房价将出现回落。

  有业内人士表示,预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后,届时随着新一批自住房等政策房产品的入市,以及后续限定房价的项目陆续供应,预计住宅的市场供应将会逐步复苏,与此同时,楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。




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